近日，號稱(chēng)“宇宙第一房企”的碧桂園，公布了2017年財報，業(yè)績(jì)非常靚麗。

2017年度，碧桂園實(shí)現合同銷(xiāo)售約人民幣5508.0億元，共經(jīng)營(yíng)1468個(gè)項目，覆蓋中國大陸30個(gè)省、220個(gè)市、768個(gè)縣╱鎮區，成為全球最大的住宅開(kāi)發(fā)商，領(lǐng)跑行業(yè)。

對于絕大多數人來(lái)說(shuō)，可能對千億這個(gè)級別的數字沒(méi)直觀(guān)感覺(jué)，因為我們經(jīng)常用不到這么大量級的數字。

舉個(gè)例子，拿我們日常喝到的酸奶來(lái)說(shuō)，2017年中國的市場(chǎng)規模大概1200億，碧桂園一家的銷(xiāo)售額可以頂得上四個(gè)半酸奶行業(yè)。

十年前，碧桂園收入只有157億，短短十年之內翻了35倍，躋身中國，乃至世界頂級房地產(chǎn)公司。

可以說(shuō)，碧桂園這家公司，在中國房地產(chǎn)行業(yè)中，最值得研究的一家公司，只有研究碧桂園，你才能搞懂中國房地產(chǎn)行業(yè)，讀懂這門(mén)生意背后的密碼。

充滿(mǎn)傳奇 多次第一

碧桂園成立于1992年，總部位于廣東佛山順德，是中國最大的城鎮化住宅開(kāi)發(fā)商，位列福布斯全球上市公司500強。

目前公司業(yè)務(wù)包括物業(yè)開(kāi)發(fā)、建安、裝修、物業(yè)管理、物業(yè)投資、酒店開(kāi)發(fā)和管理等。

碧桂園的發(fā)展歷史充滿(mǎn)傳奇的色彩，開(kāi)創(chuàng )了許多中國地產(chǎn)的“第一次”：

-1999年，廣州碧桂園在春節期間開(kāi)盤(pán)，打破了“春節不開(kāi)盤(pán)”的先例，也掀開(kāi)了中國“假日地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)”序幕；并在國內首創(chuàng )全裝修賣(mài)房、看樓巴士、搖珠拿籌等形式。

-2002年，碧桂園鳳凰城（廣州） 開(kāi)盤(pán)，憑借“白領(lǐng)也可以住別墅”這一營(yíng)銷(xiāo)理念，掀起了別墅搶購的風(fēng)潮，當天熱銷(xiāo)7.5億元，創(chuàng )造當時(shí)中國房地產(chǎn)界銷(xiāo)售神話(huà)。

-2013年，碧桂園銷(xiāo)售額躍至1060億元，這個(gè)2012年銷(xiāo)售額才完成476億元的房企，成為房企“千億俱樂(lè )部”的大黑馬。

2017年總收入達2269億，同比增長(cháng)約 48%；毛利率為25.9%，同比上升4.8個(gè)百分比。

2017年度，交付物業(yè)所確認收入的平均銷(xiāo)售價(jià)格約每平方米7863元，對比2016年度的約每平方米6191元，提高27%。

受益于三四線(xiàn)城市過(guò)去一年的火熱行情，公司銷(xiāo)售整體去化率高達81.5%。截至2017年底，公司已摘牌和已簽約的土地儲備約2.8億方，土儲充裕。

周期行業(yè) 預判周期

首先，來(lái)看看最近8年中國百城價(jià)格走勢，可以看出樓市價(jià)格呈現出周期性波動(dòng)的特點(diǎn)。

對于地產(chǎn)項目來(lái)說(shuō)，一般整個(gè)項目周期長(cháng)達2-3年，需要經(jīng)歷以下四步：

1、競標獲取土地，獲得施工許可證等；

2、開(kāi)始施工，施工投入；

3、申請預售證，開(kāi)始預售；

4、完工交付。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，需要提前拿地、蓋樓，企業(yè)的管理層需要對樓市的周期進(jìn)行提前預判。

一般情況下，在宏觀(guān)經(jīng)濟周期的上升階段，房地產(chǎn)行業(yè)投資規模、市場(chǎng)需求和供給都會(huì )相應增加，反之，則會(huì )出現房地產(chǎn)市場(chǎng)需求萎縮，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險增大，投資規模下降的情況。

作為普通投資人，既沒(méi)有宏觀(guān)研究的視角，又非房地產(chǎn)業(yè)內人士，究竟該如何快速預判房?jì)r(jià)漲跌周期？

上市房地產(chǎn)企業(yè)的財報里其實(shí)藏著(zhù)各個(gè)房地產(chǎn)業(yè)內人士對未來(lái)的判斷，這也有助于我們撥開(kāi)樓市錯綜的迷霧。

精準判斷 飛速發(fā)展

如果你想從房地產(chǎn)企業(yè)里看出管理層對未來(lái)走勢判斷，小尼得先帶你理解兩個(gè)資產(chǎn)負債表中的科目：土地使用權和在建物業(yè)，通俗來(lái)講就是拿地和蓋房。

土地使用權，就是我們通常所提到的土地，對于碧桂園來(lái)說(shuō)，已經(jīng)占到蓋房成本中的一半以上，這是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的原料。（關(guān)于成本分析明天會(huì )詳細講解）

由于相關(guān)法律約束，房地產(chǎn)公司并不能長(cháng)期囤地待漲，根據中華人民共和國土地管理法第三十七條：

禁止任何單位和個(gè)人閑置、荒蕪耕地。已經(jīng)辦理審批手續的非農業(yè)建設占用耕地，一年內不用而又可以耕種并收獲的，應當由原耕種該幅耕地的集體或者個(gè)人恢復耕種，也可以由用地單位組織耕種；一年以上未動(dòng)工建設的，應當按照省、自治區、直轄市的規定繳納閑置費；

連續二年未使用的，經(jīng)原批準機關(guān)批準，由縣級以上人民政府無(wú)償收回用地單位的土地使用權。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)對周期判斷必須更為精準，一旦拿了過(guò)多的土地卻沒(méi)有足夠現金來(lái)開(kāi)發(fā)，將會(huì )資金鏈斷裂。

在建物業(yè)，就是正在蓋的房子，包括建安成本（就是建造房子所需要的開(kāi)支）、土地使用權和借款成本。

當房子開(kāi)始建造時(shí)候，土地使用權就會(huì )轉入到在建物業(yè)這個(gè)科目里。

如果企業(yè)在房?jì)r(jià)底部，預計未來(lái)房?jì)r(jià)增速會(huì )加快時(shí)，一定會(huì )搶先蓋房，確保高價(jià)時(shí)可以出貨；如果預計未來(lái)房?jì)r(jià)增速會(huì )放緩，則會(huì )選擇將現有現金優(yōu)先拿地，不著(zhù)急蓋房。

一圖勝千言！

作為房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售之王，近八年來(lái)其對房地產(chǎn)周期的預判水平如何，看完這個(gè)圖，相信你心里也就有數了。

神準！

總體來(lái)看，土地與在建物業(yè)的比例和房?jì)r(jià)是反向相關(guān)的。

當房?jì)r(jià)加速上漲時(shí)候，碧桂園會(huì )加速把手中的土地建成房子。

正是碧桂園近些年都能踩對，從而，直接讓它成為今天國內最大的房地產(chǎn)企業(yè)之一。

來(lái)源：企業(yè)公告

如果你感興趣，可以把上述指標和股價(jià)、業(yè)績(jì)疊加起來(lái)一起分析，也許你會(huì )有更有趣的發(fā)現。

在一個(gè)特定時(shí)間段，一家房地產(chǎn)公司是傾向拿地，還是蓋房，就是研究房?jì)r(jià)的密碼。

對于碧桂園而言，中國城鎮化進(jìn)程遠未結束，將會(huì )繼續聚焦城鎮化帶來(lái)的住宅及相關(guān)需求，打造覆蓋客戶(hù)全生命周期的資源整合平臺。

當然，土地和在建物業(yè)只是碧桂園財報里的冰山一角。

你還想知道你買(mǎi)的房子里成本有哪些，碧桂園是如何一步一步做到銷(xiāo)售之王的，歡迎鎖定明天的早樓市，為您進(jìn)一步解密世界樓市銷(xiāo)售冠軍碧桂園。

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